Первый опыт с оформлением ипотеки
Приняв решение о том, что мы все-таки хотим рискнуть и купить старый дом с большим участком под будущую ферму мы начали выяснять возможности ипотечного финансирования.
Судя по новостям, ипотеку в 2016 году в Чехии не давали лишь тем кто не просил.
Чтобы не тратить время и нервы на самостоятельные походы по банкам, решили нанять ипотечного консультанта. Тот объяснил какие документы необходимы для подачи, как происходит процесс оформления и получения ссуды.
Как оказалось, израильские паспорта ценятся высоко и поэтому ипотеку мы можем получить на тех же условиях что и граждане, при условии что мы являемся налоговыми резидентами в Чехии (другими словами, получаем официальную зарплату и делаем все необходимые отчисления по налогам).
Кроме копий паспортов от нас потребовали выписки с банковских счетов, где видны ежемесячные поступления зарплат, сами ведомости о зарплатах за последние 6 месяцев, справку из налогового управления да, вроде бы и все.
Дальше заполняется формуляр на 20 страницах, позволяющий банку проверять и обрабатывать наши данные и после этого остается лишь ждать положительного ответа.
Ответ был получен довольно оперативно (на дворе 2016 год, ипотечный бум) и на этом этапе банк должен отправить своего специалиста, с тем чтобы получить оценку недвижимости и оценить риски.
Самое время начинать договариваться о цене.
Изначально продавец хотел продавать участки по отдельности, явно с намерением получить максимальную прибыль с каждого участка. Мы же настаивали на том, что нас интересует лишь все целиком.
Я изучил рыночные цены на землю под строительство в данном районе, цены на земледельческие и садовые участки, а также прикинул остаточную стоимость недвижимости.
По моей оценке выходило 3.5 миллиона крон (~ €130000).
Продавец же запросил на миллион крон больше.
Быстрый подсчет показал, что разница в цене складывается в основном за счет того дополнительного участка, который заявлен как под строительство, но на самом же деле в земельном кадастре оформлен как садовый.
Какое-то время мы еще торговались, в результате сошлись на цене 4.1 миллиона, с условием что налог на недвижимость (4%) будет платить продавец, а также что нам предоставят официальное согласие из местного совета, что на данном участке разрешено строительство.
К слову, на тот момент в Чехии еще действовал старый закон, по которому налог на приобретение недвижимости (daň z nabytí nemovitostí) платит продавец, но с 1 ноября 2016 должны были вступить в силу новые правила, по которым этот налог возлагается на покупателя. Таким образом, даже если бы сделка была закрыта после первого ноября, мы бы все равно не должны были платить этот налог.
Почему участки, где разрешено строить оформлены как садовые? Опять же, дело в налоговом законодательстве. За садовые участки налог не платится, но как только участок будет переоформлен как земля под застройку, она автоматически начинает облагаться налогом, даже если по факту на ней ничего еще не построено и нет разрешения на строительство.
Тем временем представитель продавца начал проявлять нетерпение и уговаривал нас подписать договор о резервации.
Наш консультант же сказал – пока банк не оценит и не даст положительного решения ничего не подписывать.
Ничего не оставалось как ждать решения банка.
Судя по новостям, ипотеку в 2016 году в Чехии не давали лишь тем кто не просил.
Чтобы не тратить время и нервы на самостоятельные походы по банкам, решили нанять ипотечного консультанта. Тот объяснил какие документы необходимы для подачи, как происходит процесс оформления и получения ссуды.
Как оказалось, израильские паспорта ценятся высоко и поэтому ипотеку мы можем получить на тех же условиях что и граждане, при условии что мы являемся налоговыми резидентами в Чехии (другими словами, получаем официальную зарплату и делаем все необходимые отчисления по налогам).
Кроме копий паспортов от нас потребовали выписки с банковских счетов, где видны ежемесячные поступления зарплат, сами ведомости о зарплатах за последние 6 месяцев, справку из налогового управления да, вроде бы и все.
Дальше заполняется формуляр на 20 страницах, позволяющий банку проверять и обрабатывать наши данные и после этого остается лишь ждать положительного ответа.
Ответ был получен довольно оперативно (на дворе 2016 год, ипотечный бум) и на этом этапе банк должен отправить своего специалиста, с тем чтобы получить оценку недвижимости и оценить риски.
Самое время начинать договариваться о цене.
Изначально продавец хотел продавать участки по отдельности, явно с намерением получить максимальную прибыль с каждого участка. Мы же настаивали на том, что нас интересует лишь все целиком.
Я изучил рыночные цены на землю под строительство в данном районе, цены на земледельческие и садовые участки, а также прикинул остаточную стоимость недвижимости.
По моей оценке выходило 3.5 миллиона крон (~ €130000).
Продавец же запросил на миллион крон больше.
Быстрый подсчет показал, что разница в цене складывается в основном за счет того дополнительного участка, который заявлен как под строительство, но на самом же деле в земельном кадастре оформлен как садовый.
Какое-то время мы еще торговались, в результате сошлись на цене 4.1 миллиона, с условием что налог на недвижимость (4%) будет платить продавец, а также что нам предоставят официальное согласие из местного совета, что на данном участке разрешено строительство.
К слову, на тот момент в Чехии еще действовал старый закон, по которому налог на приобретение недвижимости (daň z nabytí nemovitostí) платит продавец, но с 1 ноября 2016 должны были вступить в силу новые правила, по которым этот налог возлагается на покупателя. Таким образом, даже если бы сделка была закрыта после первого ноября, мы бы все равно не должны были платить этот налог.
Почему участки, где разрешено строить оформлены как садовые? Опять же, дело в налоговом законодательстве. За садовые участки налог не платится, но как только участок будет переоформлен как земля под застройку, она автоматически начинает облагаться налогом, даже если по факту на ней ничего еще не построено и нет разрешения на строительство.
Тем временем представитель продавца начал проявлять нетерпение и уговаривал нас подписать договор о резервации.
Наш консультант же сказал – пока банк не оценит и не даст положительного решения ничего не подписывать.
Ничего не оставалось как ждать решения банка.