Как выбрать участок под строительство дома. Часть первая
Ниже я подробно опишу по каким критериям я выбирал участок под строительство дома и ферму. Я не профессиональный агент по недвижимости, вся информация собиралась по крупинкам на различных тематических сайтах, а также из личного опыта, которого становилось все больше с каждым просмотренным участком.
Когда сделка по покупке участка с домом в 80 километрах от Праги не выгорела, мы задумались о том, что мы можем купить в непосредственной близости к Праге.
Как я уже писал ранее, в ближайшие лет 8 мы достаточно жестко привязаны к Праге и поэтому как бы нам не хотелось построить ферму в Южной Чехии, где намного мягче климат и больше солнца, не говоря уже о стоимости земли, пока что этот вариант не рассматривается. Кроме того, конечно, не менее важен фактор финансирования банком (ипотеки, если говорить человеческим языком). Как выяснилось, банки совсем не приветствуют приобретение участков под личные нужды, если эти участки находятся в тьму-таракани.
В первую очередь мы определили для себя бюджет. Какой смысл искать большой участок, который будет стоить столько, что после покупки не останется средств на строительство, кроме того, ипотека тоже не составляет 100% от стоимости участка. В нашем случае максимум на что мы могли рассчитывать как иностранцы это 80%. Т.е. оставшиеся 20% должны быть в наличии. К этим 20% стоит добавить еще 4% налога после покупки недвижимости и другие административные расходы, еще порядка 3-6%.
Так как мы искали участок не только под дом, но и под хозяйство, по нашим подсчетам минимальная площадь участка должна быть не менее 2000 метров (20 соток или 2 дунама).
Это требование сразу же сильно сузило поиски с одной стороны и усложнило задачу с другой.
Дело в том, что для большинства людей, которые хотят жить на земле за городом такой большой участок не нужен и поэтому большинство предложений находятся в пределах 1000 метров. Ведь для строительства дома достаточно от 200 до 400 метров, оставшуюся же площадь можно использовать под садик, огород или бассейн.
Далее, нужно было определиться с районом.
Идеально подойдет такой, где поблизости есть железнодорожная станция с пригородными электричками, а также где будут действовать городские проездные с пригородным тарифом. Нам ведь каждый день в Прагу ездить на учебу и на работу.
В районе Праги тарифы разделены на 7 зон.
Первая зона находится как раз в удаленности до 30 километров от Праги. Искать будем именно здесь.
Уточним район поисков при помощи карты пригородных электричек.
Другие полезные карты можно найти на сайте PID.
Для нас идеально подошли районы Прага-Восток и Прага-Запад.
При этом, район Прага-Запад, в той его части, которая находится южнее Праги, более холмистый, т.е. найти более ли менее ровный участок будет проблематично. Неровный тоже может подойти, но только если склон будет южным. Нам ведь нужно как можно больше солнца.
Далее, открываем сайт Sreality.cz, который по сути является самым большим аггрегатором объявлений о недвижимости и при этом самый удобный для поиска и начинаем поиски.
По заданным мною критериям (пока что без учета бюджета) находятся две-три сотни объявлений, которые нужно разгребать.
Маленькая ремарка – объявления о продажах с аукционов (dražba) можно смело пропускать, только если не покупаете недвижимость за наличные и у вас есть неограниченный запас времени.
Далее действуем методом исключения.
Отбрасываем слишком большие или слишком дорогие участки (те же Průhonice или Jesenice) где цена за метр переваливает за 4000 крон.
Участки cо слишком низкой ценой (менее 1000 крон за метр) тоже можно не смотреть, скорее всего речь идет о предложениях для застройщиков или инвесторов.
На самом деле именно участки для инвесторов могут быть интересными. Что отличает такие участки от других?
Во-первых, очень большая площадь. Мало кому интересны участки размером с гектар и выше для личного пользования.
Во-вторых, отсутствие какой-либо инфраструктуры, то что называется инженерные сети. К участку не подведено ни электричество, ни вода. Под большим вопросом еще есть ли в данном населенном пункте канализация и газ.
В третьих, высока вероятность того, что хоть данный участок и находится в зоне застройки согласно земельного плана, он может все еще быть под охраной сельскохозяйственного земельного фонда (ZPF). Другими словами, раньше это было поле или лес. А это значит, что для того чтобы начать что-либо строить на таком участке, необходимо сначала его изъять из этого фонда, заплатив налог, который может составлять от 10 до 180 крон за метр, в зависимости от ценности земли на данном участке. Узнать это все можно лишь имея кадастровые данные об участке, а мы еще не добрались до этого этапа.
В процессе поисков, мы столкнулись еще и с тем, что продают довольно большой участок, более 1 гектара, по очень заманчивой цене, но в результате выясняется, что ничего строить на этом участке нельзя до тех пор пока на нем не будут проведены все коммуникации. Это значит, что участок должен быть поделен на более мелкие, между ними должны быть проложены подъездные пути и проведены другие коммуникации. Т.е. это идеальный вариант для девелоперов. Нам он не подходит.
Далее, отсеиваются все варианты в садовых и дачных областях. В таких местах действуют различные ограничения на строительство. Да, в процессе поисков пришлось самостоятельно изучать законы, в том числе закон о строительстве. Очень помогает при изучении чешского :-)
В итоге остается в лучшем случае несколько десятков вариантов, к которым нужно уже присматриваться более внимательно и лучше всего самостоятельно съездить и оценить обстановку на месте.
Не стоит забывать, что маклеры никогда не напишут о недостатках, а чаще всего еще и приврут, да что там приврут, скорее всего соврут чуть менее чем полностью о реальном положении дел.
Разумеется, никто в объявлении не пишет о точных координатах участков. Хорошо когда имеется скриншот с сайта кадастра недвижимости с номером участка, так проще его найти на карте. Другие прикладывают скриншоты с гуглокарт или с карт Mapy.cz. Начинается увлекательный квест - найди иголку в стоге сена.
Далее я расскажу что же на самом деле продают из того что мне удалось увидеть своими глазами.
Когда сделка по покупке участка с домом в 80 километрах от Праги не выгорела, мы задумались о том, что мы можем купить в непосредственной близости к Праге.
Как я уже писал ранее, в ближайшие лет 8 мы достаточно жестко привязаны к Праге и поэтому как бы нам не хотелось построить ферму в Южной Чехии, где намного мягче климат и больше солнца, не говоря уже о стоимости земли, пока что этот вариант не рассматривается. Кроме того, конечно, не менее важен фактор финансирования банком (ипотеки, если говорить человеческим языком). Как выяснилось, банки совсем не приветствуют приобретение участков под личные нужды, если эти участки находятся в тьму-таракани.
В первую очередь мы определили для себя бюджет. Какой смысл искать большой участок, который будет стоить столько, что после покупки не останется средств на строительство, кроме того, ипотека тоже не составляет 100% от стоимости участка. В нашем случае максимум на что мы могли рассчитывать как иностранцы это 80%. Т.е. оставшиеся 20% должны быть в наличии. К этим 20% стоит добавить еще 4% налога после покупки недвижимости и другие административные расходы, еще порядка 3-6%.
Так как мы искали участок не только под дом, но и под хозяйство, по нашим подсчетам минимальная площадь участка должна быть не менее 2000 метров (20 соток или 2 дунама).
Это требование сразу же сильно сузило поиски с одной стороны и усложнило задачу с другой.
Дело в том, что для большинства людей, которые хотят жить на земле за городом такой большой участок не нужен и поэтому большинство предложений находятся в пределах 1000 метров. Ведь для строительства дома достаточно от 200 до 400 метров, оставшуюся же площадь можно использовать под садик, огород или бассейн.
Далее, нужно было определиться с районом.
Идеально подойдет такой, где поблизости есть железнодорожная станция с пригородными электричками, а также где будут действовать городские проездные с пригородным тарифом. Нам ведь каждый день в Прагу ездить на учебу и на работу.
В районе Праги тарифы разделены на 7 зон.
Первая зона находится как раз в удаленности до 30 километров от Праги. Искать будем именно здесь.
Уточним район поисков при помощи карты пригородных электричек.
Другие полезные карты можно найти на сайте PID.
Для нас идеально подошли районы Прага-Восток и Прага-Запад.
При этом, район Прага-Запад, в той его части, которая находится южнее Праги, более холмистый, т.е. найти более ли менее ровный участок будет проблематично. Неровный тоже может подойти, но только если склон будет южным. Нам ведь нужно как можно больше солнца.
Далее, открываем сайт Sreality.cz, который по сути является самым большим аггрегатором объявлений о недвижимости и при этом самый удобный для поиска и начинаем поиски.
По заданным мною критериям (пока что без учета бюджета) находятся две-три сотни объявлений, которые нужно разгребать.
Маленькая ремарка – объявления о продажах с аукционов (dražba) можно смело пропускать, только если не покупаете недвижимость за наличные и у вас есть неограниченный запас времени.
Далее действуем методом исключения.
Отбрасываем слишком большие или слишком дорогие участки (те же Průhonice или Jesenice) где цена за метр переваливает за 4000 крон.
Участки cо слишком низкой ценой (менее 1000 крон за метр) тоже можно не смотреть, скорее всего речь идет о предложениях для застройщиков или инвесторов.
На самом деле именно участки для инвесторов могут быть интересными. Что отличает такие участки от других?
Во-первых, очень большая площадь. Мало кому интересны участки размером с гектар и выше для личного пользования.
Во-вторых, отсутствие какой-либо инфраструктуры, то что называется инженерные сети. К участку не подведено ни электричество, ни вода. Под большим вопросом еще есть ли в данном населенном пункте канализация и газ.
В третьих, высока вероятность того, что хоть данный участок и находится в зоне застройки согласно земельного плана, он может все еще быть под охраной сельскохозяйственного земельного фонда (ZPF). Другими словами, раньше это было поле или лес. А это значит, что для того чтобы начать что-либо строить на таком участке, необходимо сначала его изъять из этого фонда, заплатив налог, который может составлять от 10 до 180 крон за метр, в зависимости от ценности земли на данном участке. Узнать это все можно лишь имея кадастровые данные об участке, а мы еще не добрались до этого этапа.
В процессе поисков, мы столкнулись еще и с тем, что продают довольно большой участок, более 1 гектара, по очень заманчивой цене, но в результате выясняется, что ничего строить на этом участке нельзя до тех пор пока на нем не будут проведены все коммуникации. Это значит, что участок должен быть поделен на более мелкие, между ними должны быть проложены подъездные пути и проведены другие коммуникации. Т.е. это идеальный вариант для девелоперов. Нам он не подходит.
Далее, отсеиваются все варианты в садовых и дачных областях. В таких местах действуют различные ограничения на строительство. Да, в процессе поисков пришлось самостоятельно изучать законы, в том числе закон о строительстве. Очень помогает при изучении чешского :-)
В итоге остается в лучшем случае несколько десятков вариантов, к которым нужно уже присматриваться более внимательно и лучше всего самостоятельно съездить и оценить обстановку на месте.
Не стоит забывать, что маклеры никогда не напишут о недостатках, а чаще всего еще и приврут, да что там приврут, скорее всего соврут чуть менее чем полностью о реальном положении дел.
Разумеется, никто в объявлении не пишет о точных координатах участков. Хорошо когда имеется скриншот с сайта кадастра недвижимости с номером участка, так проще его найти на карте. Другие прикладывают скриншоты с гуглокарт или с карт Mapy.cz. Начинается увлекательный квест - найди иголку в стоге сена.
Далее я расскажу что же на самом деле продают из того что мне удалось увидеть своими глазами.